At købe et hus er en af de største beslutninger, du kan tage i dit voksne liv. Der er forskellige grunde til, at et ægtepar ville købe en bolig under ét navn. Måske har den ene ægtefælle bedre kredit, eller måske er det en investeringsejendom; uanset hvad, skal du forstå vilkårene.
Hvis du er et ægtepar, der køber et hus under ét navn, skal du kende fordele og ulemper ved beslutningen. Du bør også kende din stats almindelige lov og fælles ejendomsregler. Afgør endelig, om din ægtefælle vil være på realkreditlånet, titlen eller ingen af delene.
Køb af bolig under ét navn
Den ene ægtefælle kan købe et hus uden den anden, hvis de er gift. Faktisk er det ifølge SFGate nogle gange mere praktisk at ansøge om et realkreditlån med kun én ægtefælle.
Det er muligt, at konens kredit er blevet skadet, eller at manden er arbejdsløs. Dette er de to mest almindelige grunde til, at et par køber en bolig under ét navn. Fælles realkreditlån giver på den anden side nogle fordele:
Du bør nøje afveje fordele og ulemper ved at købe en bolig i kun én partners navn. Husk, at skødet og skødet kun vil stå på skødet og skødet på den mand eller kone, der optager lånet.
Dårlig kredithistorie
Når den ene partner har svag kredit, er det mere sandsynligt, at et gift par vil tjene på at købe et hus separat. En negativ betalingshistorik på en persons kreditoptegnelse kan bringe din boliglånsansøgning i fare eller dramatisk hæve renter og månedlige betalinger.
Den væsentligste årsag til ikke at købe et hus sammen er, at den ene ægtefælle har en frygtelig kredit. Brug af forbrugerrapporten og FICO-score for en person med overlegne låneregistreringer kan gøre det lettere at kvalificere sig.
Overvej dog dine kreditproblemer i sammenhæng med din ægtefælles indkomst, aktiver og gæld. Disse andre aspekter er lige så afgørende.
Ægtefælle med lav indkomst
En anden grund til, at et ægtepar måske vælger at købe et hus under ét navn, er, hvis den ene ægtefælle har ringe eller ingen indkomst. Af en lang række årsager kan denne situation opstå.
Gæld-til-indkomst-forholdet (DTI) tages i betragtning af boliglånsvirksomheder verden over, herunder Storbritannien, Canada, Australien, Florida, Texas, Californien, Georgia og andre. DTI-forholdet er ikke hjulpet af en lavtlønnende ægtefælle, selvom deres gæld kan gøre det.
Optagelse af et realkreditlån uden din ægtefælle
Uden den anden ægtefælle kan en mand eller kone kvalificere sig til et realkreditlån. Skal du derimod søge om realkreditlån uden din ægtefælle?
Om du skal søge om realkreditlån i fællesskab afhænger af dine økonomiske forhold. Hvis I begge har: Her er nogle retningslinjer, der kan være nyttige:
Fordi bankerne vurderer din samlede indkomst, vil du kunne optage et større lån, hvis du har samme kredit. Det er at foretrække at ansøge om et realkreditlån hos din partner i de fleste tilfælde.
Formular til anmodning om pant
Du kan ansøge om et realkreditlån uden din ægtefælle, men firmaet vil beslutte, om du vil godkende din ansøgning eller ej, baseret på fire vigtige forsikringsfaktorer. Blandt disse elementer er:
Den ene ægtefælles kreditscore og indkomst vil blive taget i betragtning separat, når du ansøger om et lån. På den anden side er problemer med gæld og aktiver mere udfordrende at løse. Det afhænger af, hvilken ægtefælle der ejer hvad og hvor du bor i form af både formue og gæld.
Har kreditscore og indkomst betydning, når du ansøger om et realkreditlån?
Hvorvidt det giver mening for den ene ægtefælle at ansøge om et realkreditlån i stedet for begge, afhænger af deres indkomst og kreditscore.
Långivere kan ofte skelne mellem en mands og en kones indkomst. Hver har en W-2 det meste af tiden.
Udbytte fra investeringer eller indtjening fra salg af aktier og obligationer kan være kilder til delt indkomst. Banken vil overveje disse kombinerede indkomstscenarier og veje mod andre individuelle indkomster.
Kreditvurderinger er endnu nemmere at forstå. Hver partner har sin egen. Som følge heraf vil långiveren kun overveje kreditoptegnelsen for den ægtefælle, der anmoder om lånet.
Aktiver og gæld
Begge parters gæld og aktiver spiller også en rolle for at afgøre, om en mand kan få et realkreditlån uden sin kone.
Når den ene ægtefælle ansøger om pant i egen hånd, kan ejendom i hustruens navn eller gæld i mandens navn blive undersøgt eller ikke. Det afhænger af to faktorer:
Underwriters skal undersøge gælden for den ikke-låntagende ægtefælle, ifølge Federal Housing Authority. Banken kan opdele de finansielle instrumenter af den enkelte ejer for traditionelle lån, men det er usandsynligt, at de gør det.
Common Law vs. Fællesskabets ejendomsstater
Hvis du er gift, afgøres om du kan købe et hus uden din ægtefælle af den stat, du bor i. Du bor enten i en fælles ejendomsstat eller en fælleslovsstat.
Fællesskabets ejendomsstater
Hvis du bor i en fælles ejendomsstat, ejer du og din ægtefælle alle aktiver opnået under ægteskabet. Der er ni fælles ejendomsstater: Arizona, Californien, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington og Wisconsin.
Det er muligt at lade din ægtefælle stå uden for realkreditlånet, hvis du bor i en fælles ejendomsstat. Men hvis du ansøger om et FHA- eller VA-lån, skal långiveren også overveje din ægtefælles gæld. Dette kan være problematisk, hvis din ægtefælle har meget gæld, fordi det kan øge din gæld i forhold til indkomst.
Hvis du holder din ægtefælle fra realkreditlånet af en anden grund, såsom en lav kreditvurdering, kan det være en fordel. Hvis du bor i en fælles ejendomsstat, men ikke vil have din ægtefælle på titlen, vil det ikke være muligt. På grund af fælles ejendomslovgivning vil din ægtefælle eje 50% af boligen.
Common Law stater
Det modsatte af en fælles ejendomsstat er en fælleslovsstat. Fælles lov betyder, at du deler lige ejerskab af enhver ejendom, du erhverver, mens du er gift. Du kan ansøge om et realkreditlån uden din ægtefælle, og långiveren vil ikke kunne overveje deres økonomi.
Common law stater tillader dig også at sætte dit navn på titlen uden din ægtefælle. Hvis den omstændighed opstod, hvor du og din partner gik fra hinanden, ville hjemmet være dit alene.
Overvejelser om boligkøb
Der er et par ting, du skal overveje, når du skal ansøge om et boliglån. Standarden er at vælge et konventionelt lån, men dette er stort set umuligt, hvis du har mindre end stjernernes kredit. Du kan dog se på et par forskellige muligheder.
Køb et hus alene
Hvis din indkomst er høj nok, og din kreditscore er god, kan du ansøge om et realkreditlån uden din ægtefælle. Dette er en fordel, hvis din ægtefælle har en dårlig kreditvurdering.
En dårlig kreditvurdering kan føre til højere renter og få dig til at have et dyrere realkreditlån. Derudover vil långivere i mange tilfælde ikke engang overveje at skrive et lån til dig, hvis du har dårlig kredit.
Ansøg om et FHA-lån
Hvis din ægtefælles kreditscore forhindrer dig i at have et konventionelt lån, kan du ansøge om et FHA-lån. Et FHA-lån har ikke specifikke krav til kreditvurdering. Men långivere reserverer normalt de bedste priser til låntagere med en kreditscore på 620 eller derover.
Reparer din kredit
Hvis du eller din ægtefælle har en lav kreditscore, skal du arbejde på at reparere den. Du kan gøre dette ved at betale dine regninger til tiden hver måned og rette eventuelle kreditrapportfejl. Prøv at eliminere omstridte konti og hold kreditkonti åbne, men brug dem med omtanke.
Den ene ægtefælles fordele på realkreditlånet
Ægtepar, der køber en bolig eller refinansierer deres nuværende bolig, behøver ikke at medtage begge ægtefæller på realkreditlånet.
Dette kan nogle gange være fordelagtigt baseret på den ene ægtefælles økonomiske forhold. Der er flere grunde til, at et ægtepar måske ønsker at købe et hus kun i den ene ægtefælles navn.
Undgå kreditproblemer
Realkreditproblemer kan opstå, når den ene ægtefælle har dårlig kredit på en fælles ansøgning. Realkreditinstitutter har en tendens til at trække sammenlagte kreditrapporter med hver ansøgers historie og score. Långivere bruger derefter den laveste af de to scores eller den midterste af tre scores til at evaluere ansøgninger.
Udtrykket for denne proces er den repræsentative kreditscore. Desværre har långivere ikke et gennemsnit af begge ansøgeres kreditscore. I stedet forkaster de den bedre ansøgers score og giver et tilbud baseret på den laveste.
Denne situation kan resultere i en højere rente og kan forårsage problemer med overhovedet at kvalificere sig til et lån. Kreditscore under 580 bliver typisk nægtet af de fleste långivere. Hvis din ægtefælle har en kreditscore omkring det, bør du ansøge om lånet alene.
Spar penge på renter på realkreditlån
Hvis den ene ægtefælle har god kredit, men den anden ægtefælle har fremragende kredit, bør den højere kreditværdige ægtefælle overveje at ansøge alene. Dette kan være med til at sikre en lavere realkreditrente og spare dig for tusindvis af dit boliglån på lang sigt.
Federal Reserve gennemførte en undersøgelse af boliglånsomkostninger. 10 % af boligejerne kunne have betalt mindst 0,125 % mindre, hvis den mere kvalificerede køber havde søgt alene. Yderligere 25 % af låntagerne kunne have reduceret deres låneomkostninger markant på denne måde.
Bevar aktiver, hvis den ene ægtefælle har gæld
Dit hjem betragtes som et aktiv, der kan tilbageholdes eller konfiskeres under visse omstændigheder. Misligholdte studielån, ubetalte skatter eller børnebidrag eller ubetalte domme kan gøre din ægtefælle sårbar over for konfiskation af aktiver. At købe et hus i ét navn kan beskytte det mod kreditorer.
Det gælder også, hvis du køber huset for penge før ægteskabet. Men hvis din ægtefælle har stiftet gæld efter ægteskabet, gælder beskyttelsen muligvis ikke.
Forenkle ejendomsplanlægning
At have hjemmet i den ene ægtefælles navn forenkler ejendomsplanlægningen, især i tilfælde af et andet ægteskab. Hvis du gerne vil overlade dit hus til dine børn fra et første ægteskab, er det nemmere at gøre. Dette skyldes, at din ægtefælle ikke har rettighederne til det.
Forebyg skilsmissekampe
Ingen har planer om at blive skilt, når de bliver gift. Men hvis du lægger op til de fleste af pengene, forenkles processen, hvis du køber huset.
Ulemperne ved at have én ægtefælle på realkreditlånet
Hvis begge ægtefæller har sammenlignelig kredit- og bodeling, er det fornuftigt at bruge en fælles realkreditansøgning. At forlade en ægtefælle med god kredit kan kun mindske din låneevne.
Mindre indkomst
Den største ulempe ved at lade din ægtefælle stå uden for realkreditlånet er, at du ikke kan regne den indkomst med på ansøgningen. Dette kan påvirke det beløb, du kan låne. Flere indtægter betyder, at du har råd til en større afdrag på realkreditlån og øger dit maksimale lånebeløb.
Par, der søger om realkredit sammen, har ofte råd til større og dyrere boliger end enlige ansøgere.
Højere forhold mellem gæld og indkomst
Din gæld i forhold til indkomst (DTI) påvirkes, hvis du lader din ægtefælle stå uden for realkreditlånet. Gæld-til-indkomst er, hvordan långivere bestemmer, hvor meget hus du har råd til. DTI bestemmes ved at sammenligne din månedlige bruttoindkomst med din månedlige gæld.
Månedlig gæld omfatter studielån, billån og kreditkortbetalinger. Realkreditinstitutterne bestemmer derefter, hvor meget der er til overs i dit budget for at betale et realkreditlån. Jo højere din indkomst og lavere din gæld, jo mere hus har du råd til.
Instituttets krav er sværere at opfylde, hvis personen på ansøgningen har høj gæld, og de muligvis ikke kvalificerer sig til det lånebeløb, de forventede.
Små rettigheder til ejendommen
Hvis du ikke er på realkreditlånet, men din ægtefælle er, kan du have små rettigheder til ejendom . Din partner kan træffe store beslutninger uden dit samtykke.
Disse beslutninger omfatter lån mod boligens egenkapital, salg af ejendommen og overladelse af ejendommen til en anden. Hvis du ikke er på realkreditlån, behøver du ikke at vide, hvad der sker med boligen.
Hvad er kvalifikationerne for et realkreditlån?
Du behøver ikke at medtage din ikke-lånende ægtefælle på dit pantebrev, og de skal heller ikke stå på skødet eller skødet. Banken kræver dog stadig, at den ikke-låntagende ægtefælle underskriver nogle papirer.
Det skyldes, at den ægtefælle, der ikke er på realkreditlån, stadig ejer huset, og banken vil være sikker på, at den kan tvangsauktionere, hvis parret kommer bagud med deres betalinger.
Vi er nødt til at se på komponenterne i et realkreditlån for at forstå, hvorfor banken gør dette. Lånet består af to afgørende dokumenter:
Pantet og noten
Selvom dette kan synes at være en lille forskel, er det afgørende. Sedlen, som er betalingsforpligtelse, kræves kun underskrevet af den låntagende ægtefælle. Hvis realkreditlånet misligholder, vil banken ikke forfølge den anden partner for erstatning.
Hvorfor kræver banken derfor, at begge parter underskriver realkreditlånet? Fordi pantet er pant i ejendommen, er dette tilfældet, og det er det juridiske dokument, der giver banken bemyndigelse til at udlægge og beslaglægge ejendommen.
Selvom de ikke er ansvarlige for at tilbagebetale gælden, bevarer den ægtefælle eller kone, der ikke er på sedlen, ejendomsretten til ejendommen. Dette kan føre til en tvist om, hvis ejerskabsrettigheder har forrang frem for den anden.
Relaterede spørgsmål
Hvis jeg udelader min ægtefælles navn fra titlen, kan jeg så tilføje det senere?
Hvis du udelader din ægtefælles navn fra titlen, kan du tilføje det senere gennem et opsigelsesskøde. Et quitclaim-skøde giver dig mulighed for at overføre ejendomsrenter fra én person til en anden. Den, der overfører renterne, kaldes bevillingsgiver, og modtageren benævnes bevillingsmodtager.
Ud over at føje din ægtefælle til titlen, får folk quitclaim-skøder af forskellige årsager. At fjerne en ægtefælle efter skilsmisse, overdrage ejendom til et andet familiemedlem og sætte ejendom i en trust er nogle grunde. Ulempen er, at opsigelsesskødet ikke giver nogen garantier for nogen af parterne om ejendommen eller ejerskab af den.
Kan den ene ægtefælle refinansiere et realkreditlån uden den anden?
Hvis den ene ægtefælle er på det eksisterende realkreditlån, kan de kun refinansiere realkreditlånet i deres navn. Hvis begge ægtefæller er på det eksisterende realkreditlån, afhænger mulighederne af refinansieringsmålene.
Hvis begge ægtefæller ønsker at forblive på et fælles realkreditlån, skal de begge søge om et nyt boliglån. Det er umuligt at refinansiere med kun én låntager og beholde begge navne på realkreditlånet.
I situationer med skilsmisse kan tingene være vanskelige. Hvis den ene ønsker at fjerne den andens navn fra realkreditlånet, skal den, der fjernes, samtykke. Du kan ikke refinansiere et fælles realkreditlån uden den anden låntagers samtykke; dette betragtes som svig med realkreditlån.
Den ægtefælle, der forbliver på realkreditlånet, skal kvalificere sig til lånet på egen hånd. Dette betyder opfyldelse af kreditscorekrav, beskæftigelse, indkomst og gæld-til-indkomst-forhold. Den resterende ægtefælle på lånet skal også betale afsluttende omkostninger.
