Hvis du er involveret i en ejendomshandel, kan mange ting ændre sig i løbet af hele processen. Mellem den første forhandlingsrunde og slutdatoen kan begge parter anmode om forskellige vilkår.
En novation i fast ejendom er, når du erstatter en gammel kontrakt med en ny på grund af terminsændringer. Da du ikke bare kan ridse en del af din kontrakt ud og foretage ændringen, har du brug for en juridisk metode. Din ejendomsmægler kan hjælpe dig gennem processen, og en ejendomsadvokat gennemgår den endelige kontrakt.
Et boligkøb er et af de mest betydningsfulde (hvis ikke det største) køb, du nogensinde vil foretage. Derfor er det vigtigt at have alle dine ænder på række, når det kommer til det nødvendige papirarbejde. Det sidste, du ønsker, er, at din aftale falder igennem på grund af uklare vilkår.
Hvad er Novation?
Kort sagt er novation et juridisk udtryk, der beskriver at skifte en forpligtelse eller part til en anden. I stedet for blot at tilføje eller ændre en eksisterende kontrakt, erstatter en novation den gamle aftale med en ny juridisk aftale. En novation kræver en gyldig tidligere kontrakt, en gensidig aftale mellem alle involverede parter og opsigelse af den oprindelige kontrakt.
Novation kan ske overalt, hvor der dannes gyldige kontrakter fra det finansielle marked, til køb og salg af en virksomhed, til fast ejendom.
Hvad er Novation i fast ejendom?
For det første er det vigtigt at forstå, at bare fordi du har brug for en novation, betyder det ikke, at din ejendomshandel er i fare. I stedet er det tværtimod - en novation beskytter dig mod enhver forvirring omkring kontrakten.
Når du afgiver et tilbud (eller accepterer et tilbud) på en ejendom, skal du have en skriftlig kontrakt. Din ejendomsmægler sikrer, at alle købers og sælgers vilkår er inkluderet i denne aftale. Derefter gennemgår både køber og sælger kontrakten og underskriver den for at forsegle handlen.
En ejendomsadvokat gennemgår den underskrevne kontrakt for at sikre, at alt er godt at gå. Men der er ofte en lang vej at rejse mellem underskrivelsen af den oprindelige aftale og den endelige lukning af hjemmet.
Og som man siger, alt kan ske. Derfor er det ikke ualmindeligt, at nogen af parterne ender med at anmode om ændringer før målstregen.
Når dette sker, indgår agenten en helt ny aftale, som gør den tidligere kontrakt ugyldig. Alle involverede parter ser over og underskriver det nye dokument. Så skal en ejendomsadvokat igen gennemgå denne nyunderskrevne kontrakt.
Typer af novation i fast ejendom
Der er tre hovedformer for novation at være opmærksom på, når det kommer til fast ejendom. Disse er som følger:
Eksempler på Novation i fast ejendom
Heldigvis er novationer i boligtransaktioner noget nemme at håndtere, da det typisk kun er mellem en køber og en sælger. I nogle tilfælde kan der være en tredjepart involveret, såsom en bank eller et realkreditselskab. Tingene kan blive lidt mere udfordrende i disse situationer, men en god agent kan hjælpe med at flytte tingene glat.
Du har brug for en novation hver gang nogen ønsker at ændre vilkårene i den oprindelige kontrakt, uanset hvor stor eller lille. Derudover holder mundtlige aftaler ikke i længden. Selvom begge parter gensidigt er enige om en ændring, er det bydende nødvendigt, at du har en skriftlig aftale.
Blot at ryste på det uden at lave en ny skriftlig kontrakt vil ikke være tilstrækkelig bevis eller støtte for senere tvister. Derfor skal du få en novation.
Her er et par eksempler på de mest almindelige situationer, der ville kræve en novation i en ejendom del.
1. Boligsynet afdækker problemer
Hvis du køber et nyt hjem, er det klogt at få en boligeftersyn for at sikre, at alt er i orden. Selvom det er meningen, at sælgere fuldt ud skal afsløre eventuelle problemer med ejendommen, dukker der nogle gange ting op. Hvis inspektionen afslører et stort, dyrt problem, vil du måske ændre den oprindelige aftale.
Flere ting afhænger naturligvis af ordlyden i den oprindelige aftale. Men typisk kan du træffe nogle valg, når et boligeftersyn går skævt.
Forestil dig for eksempel, at hjemmeinspektionen afslører et væsentligt problem, såsom skimmelsvamp. Det er klart, at du ikke ønsker at flytte ind i et hjem med skimmelsvamp, men du er måske ikke klar til at gå væk. I stedet kan du anmode om, at sælgerne løser problemet, betaler for problemet, eller du kan slå handlen ihjel.
Hvis du beslutter dig for at bede om ændringer eller at sælgerne skal betale for reparationer, er det tid til at genforhandle. Du vil derefter foreslå din anmodning til sælgers agent; hvis sælger accepterer, udarbejder agenten en ny kontrakt.
Denne nye aftale indeholder alle de nye vilkår i detaljer. Derefter ville du og sælgeren gennemgå og underskrive den nye aftale og annullere den gamle.
2. Prisændringerne
I eksemplet ovenfor, hvis sælgerne ikke er enige om at løse problemet, kan de muligvis sænke listeprisen i stedet. En ny pris (uanset årsagen) gør det nødvendigt at udarbejde en ny kontrakt. Endnu en gang gennemgår alle parter ændringerne, skriver under, hvis de er enige, og aftalen går videre.
Et andet eksempel på en mulig prisændring ville være på grund af problemer med vurderingen. Hvis vurderingen kommer tilbage med en lavere værdi end listeprisen, kan dette være en hage. Din långiver er måske ikke villig til at låne dig mere, end boligen er værd.
Men afhængigt af hvor ivrige sælgerne er efter at sælge, kan de blive enige om at sænke prisen. Derfor skal du have en ny kontrakt for at fastlægge den nye pris og eventuelle nye vilkår. En anden mulighed er, at sælgerne er uenige i vurderingen og beslutter sig for at betale for en ny.
Hvis dette sker, kan det potentielt skubbe din slutdato tilbage, hvilket er en anden grund til en novation. (Mere om dette senere).
3. En ændring i afsluttende omkostninger
I lighed med en ændring i listeprisen, hvis lukkeomkostninger eller andre vilkår ændres, skal du have en ny kontrakt. Det er ligegyldigt hvorfor eller hvem der foretager opkaldet, enhver afvigelse fra de oprindelige vilkår berettiger en ny skriftlig aftale.
Størrelsen af de afsluttende omkostninger kan ændre sig, eller der kan være en ændring i, hvem der betaler for dem. For eksempel, efter at have opdaget problemer i huseftersynet, kan sælgeren acceptere at dække lukkeomkostningerne.
I dette tilfælde, selvom beløbet for lukkeomkostningerne er det samme, skal du stadig have en ny aftale.
4. Navnene på de involverede parter ændres
Hvis der sker en ændring i, hvem der er involveret i handlen, har du brug for en novation. For eksempel en ægtepar køber hus men vælger så kun at sætte den ene ægtefælles navn på aftalen. Der skulle være en ny kontrakt med kun ægtefællens navn på.
5. Slutdatoen ændres
Du har også brug for en novation, hvis slutdatoen ændres af en eller anden grund. Det er ikke uhørt, at en slutdato støder op, eller mere sandsynligt bliver skubbet tilbage. Problemer med boliginspektioner, finansiering og vurderinger kan forsinke lukningen.
Der kan også være lagt på med papirarbejde, eller en af parterne kan have en nødsituation. Uanset hvad årsagen er, skal du have en helt ny aftale, hvis slutdatoen på den oprindelige kontrakt ændres.
Hvad sker der med den gamle kontrakt med en novation?
Hvis du er bekymret for, at den gamle kontrakt kan komme tilbage og hjemsøge dig, så lad være. En novation erstatter fuldstændig den tidligere aftale med en helt ny skriftlig aftale. Det betyder, at den oprindelige kontrakt bliver ugyldig.
Den tidligere kontrakt vil ikke længere give noget gyldigt bevis for en aftale. Hvis begge parter efter novationen beslutter sig for at gå tilbage til, hvordan tingene var, skal du stadig have en ny kontrakt. Du kan ikke bare bruge den gamle.
Relaterede spørgsmål
Hvad er forskellen mellem novation og opgave i fast ejendom?
I modsætning til en novation erstatter en opgave ikke den oprindelige kontrakt. I stedet overfører den en parts rettigheder og fordele til en anden. Den oprindelige part (overdrageren) bærer stadig byrden af den oprindelige kontrakt, men fordelene tilfalder erhververen.
I denne situation, hvis overdrageren undlader at opretholde deres udløb af kontrakten, kan erhververen holde dem ansvarlige. Den oprindelige kontrakt er stadig gyldig og kan håndhæves. I en novation erstatter en helt ny aftale den gamle.
Hvad er opsigelse i fast ejendom?
Når du ophæver en ejendomskontrakt, kan du trække dig ud af en handel af forskellige årsager. En opsigelse placerer dig i det væsentlige det samme sted, som du var, før du underskrev en kontrakt. Du ønsker måske at annullere, hvis du ikke forstod vilkårene ved underskrivelsen, hvis du ændrede mening bagefter. Om du har tilladelse til at ophæve en kontrakt afhænger dog af de konkrete omstændigheder.
Er novationer kun en ejendomsting?
Novations er almindeligt anvendt i fast ejendom, både til bolig- og kommercielle transaktioner. De er dog ikke udelukkende til ejendomshandler.Nyskabelser er også nødvendige for virksomhedsopkøb, fusioner, opkøb og andre lignende transaktioner. Dybest set, når vilkårene for en kontrakt ændres, bliver en novation en sandsynlig realitet.
