Vi har alle hørt om dem. Nogle få af os har oplevet dem. Jeg taler om dårlige udlejere. Dem, der ikke vil reparere et utæt tag, reparere VVS eller holde HVAC-systemet kørende. Heldigvis har lejere rettigheder efter loven. Der er måder at beskytte dig selv på i næsten alle USA, hvis din udlejer ikke holder dit hjem eller lejlighed beboelig.
Lovene om beboelse varierer fra stat til stat. En fælles del af disse love i næsten alle stater er konceptet om, at en udlejer skal vedligeholde ejendommen i en beboelig stand. I de fleste stater kan lejers retsmidler omfatte retten til at afslutte lejekontrakten uden straf, reparere problemet og fratrække omkostningerne fra lejen eller anlægge sag mod udlejeren.
Det er vigtigt, at du forstår dine rettigheder som lejer i henhold til lovene i din stat. Du bør også vide, hvor du kan finde hjælp til at løse en klage over din udlejer. At arbejde inden for det juridiske system er nøglen til at afhjælpe et problem korrekt. Du har rettigheder, og der er måder at nærme et udlejerproblem på for at sikre et passende resultat.
Vær metodisk og professionel
Uanset hvad du gør, så hold hele situationen forretningsmæssig og professionel. Du vinder ikke noget ved at være konfronterende eller aggressiv. Advokater og professionelle forhandlere er fast besluttet på, at trusler sjældent virker. At forsøge at finde fælles fodslag og tilbyde løsninger er den bedste mulighed, når man prøver at forhandle.
På den anden side kan din udlejer simpelthen nægte at diskutere eller tage fat på problemet med din lejlighed eller lejebolig. Udlejeren kan blive aggressiv eller endda voldelig. Hvis dette sker, er anbefalingen at trække sig tilbage og ikke hæve niveauet af adfærd, men at løse problemet gennem andre kanaler.
Dokument, Dokument, Dokument
Hvis din situation i sidste ende kommer ned til et retsmøde eller en anden form for afgørelse, kan styrken af din sag afhænge af, hvor godt du dokumenterer din indsats for at samarbejde med udlejer om at finde en passende løsning. Der er flere vigtige ting, du bør gøre, mens du forsøger at finde en løsning med din udlejer.
Før en dagbog
Før fra starten en kronologisk dagbog eller dagbog over de begivenheder, der førte til problemet og enhver kontakt, anmodning og ændring i situationen fra dag til dag. Du må ikke starte journalen før efter hændelsen er indtruffet, og problemet begynder hos din udlejer. Så snart du kan, skal du notere alle de relevante fakta, du kan huske, herunder datoer og tidspunkter. Hold derefter en nøjagtig dag-for-dag-konto over hvert telefonopkald, kontakt eller ændring i situationens status.
Denne slags fakta kan blive vigtige, hvis du til sidst anlægger en retssag eller går til voldgift over din lejekontrakt. At have en detaljeret redegørelse for hændelsen kan have stor betydning for succesen af din sag.
Få alt på skrift
Start en fil til dokumentation af dit forsøg på at få din udlejer til at opretholde lejekontrakten og ordne din lejlighed eller lejebolig. Start med dit lejemål. Den lejekontrakt, du har underskrevet med din udlejer, er grundlaget for din sag. Lejekontrakten bør indeholde detaljer om, hvem der er ansvarlig for reparationer, eventuelle tidslinjer, der er fastsat, og detaljerne om, hvordan underretninger til udlejer om problemer foretages.
Vi foreslår, at du skriftligt kommunikerer med din udlejer om større problemer. Du kan ledsage denne skriftlige kommunikation med et telefonopkald eller e-mail. I nogle tilfælde bør du sende brevet med en underskriftsbekræftelse retur fra posthuset. Dette vil være dit bevis på, at brevet blev leveret til udlejeren eller dennes repræsentant.
Vær ikke afhængig af e-mails. Nogle domstole og voldgifte accepterer muligvis ikke en e-mail-post som bevis på kommunikation. Endnu mindre pålidelige er tekstbeskeder. Gem en kopi af enhver mail, du sender, i din fil sammen med kvitteringen for returlevering.
Tage billeder
Det er ekstremt vigtigt at tage billeder af skaden. Du skal muligvis begynde oprydningen for at fortsætte med at bo i din lejlighed eller lejebolig. Før du renser eller reparerer noget, skal du tage omfattende billeder af hele problemet fra en række forskellige vinkler. En udlejer kan bestride alvoren eller størrelsen af skaden, især hvis du har ryddet op i rodet og foretaget reparationer.
Digitale billeder er normalt fine. Vi foreslår også, at du udskriver disse billeder og lægger dem i din fil. Download i det mindste billederne fra din telefon eller dit digitale kamera til et sikkert og sikkert lager backup-system. Opbevar altid flere kopier forskellige steder af alle digitale filer, som du kan få brug for senere.
Følg kravene i din lejekontrakt
Hvis du forventer, at din udlejer spiller efter reglerne, skal du også spille efter reglerne. Din lejeaftale er en del af de officielle regler. Mange gange vil din lejeaftale fastlægge, hvordan og hvor du skal give besked til din udlejer om problemer. Lejekontrakten kan også indeholde tidsrammer og grænser, som skal overholdes.
Vær omhyggelig med at overholde disse påkrævede deadlines og bruge de metoder, der er angivet i lejekontrakten. Lejemålet kan også indeholde bestemmelser, som udlejer skal følge. Opbevar detaljerede noter om datoer, du giver besked og eventuelle tidslinjer eller metoder, som udlejer ikke overholder eller følger.
Hvis du stadig ikke kan få en løsning
Statslige love styrer generelt dine muligheder, hvis forhandlinger med din udlejer ikke kan løse problemet. På dette tidspunkt skal du muligvis konsultere en advokat i din stat, der er bekendt med beboelseslovgivningen. Dette kan være dyrt og tidskrævende. Der er dog andre måder at gribe problemet an på på dette tidspunkt. Der er andre retsmidler, der giver et alternativ til at indgive en retssag. Du bør undersøge alle disse muligheder, før du tager det sidste sidste skridt ind i retssystemet.
Få din lokale bygning eller sundhedsafdeling involveret
Hvis skaden på din lejlighed eller lejebolig er alvorlig nok, kan et eftersyn fra den lokale byggeafdeling eller din lokale sundhedsafdeling være alt, der skal til for at få din udlejer med på reparationerne.
Hver bygning i de fleste byer skal have et indflytningscertifikat. Hvis bygningen ikke er i overensstemmelse med bygnings- eller sundhedsregler, kan der blive opsat en meddelelse om ikke optage. Du bliver forpligtet til at flytte ud, indtil reparationen eller foretaget, og det samme vil alle andre lejere i bygningen. De fleste statslige love giver dig mulighed for at stoppe med at betale telt, hvis der er opslået en meddelelse om ikke optage. Et pludseligt tab af lejeindtægter kan bringe din udlejer rundt.
Tilbagehold lejen
Nogle statslige love tillader en lejer at tilbageholde leje, hvis en udlejer ikke overholder ansvaret for at holde lejeejendommen beboelig. Vi foreslår, at du tjekker med en advokat eller anden juridisk rådgiver, før du starter denne selvhjælpsprocedure for at sikre, at den er lovlig i din stat.
De fleste stater tillader tilbageholdelse af leje inden for visse retningslinjer. I nogle tilfælde skal du give udlejer tid til at foretage reparationerne. Nogle få stater kræver, at du fortsætter med at betale husleje til en spærret konto. Sørg for, at du fuldt ud forstår kravene i din statslige og lokale lovgivning, før du begynder denne procedure.
Foretag reparationen og træk omkostningerne fra din husleje
Mange stater tillader lejere at foretage nødvendige reparationer og trække udgifterne fra deres lejebetalinger. De fleste af disse love har krav til underretning og andre metoder, før du kan udføre et reparations- og fradragsscenarie. Du skal være meget forsigtig, hvis du bruger denne taktik, da det kan give bagslag, hvis din sag ender i retten. Nogle jurisdiktioner begrænser det beløb, du må trække fra lejen, eller det samlede beløb, du kan bruge på reparationen.
Bryd din lejekontrakt
Vi foreslår aldrig nogen at bryde deres lejekontrakt. Dette er en mulighed, der bør betragtes som en sidste udvej. En lejekontrakt er en juridisk kontrakt, og konsekvenserne for dig og din økonomiske status kan være alvorlige. De fleste stater har love, der styrer, hvordan og hvornår en lejer kan bryde en lejekontrakt uden frygt for repressalier. Du bør kun tage dette skridt, efter du har rådført dig med en advokat, der har kendskab til lejelovgivningen i din stat.
De fleste stater opstiller et meget præcist sæt betingelser, der skal opfyldes, og trin, du skal tage, før du kan opgive en lejekontrakt uden straf. Generelt kan disse krav omfatte:
- Tilkalder lokale bygge- og sundhedsinspektører
- De tidsrammer, der er tilladt for udlejer at besvare dine klager og reparere problemet
- De typer af meddelelser, du skal give udlejer og de tidsrammer, der er involveret for meddelelserne.
I stedet for at opgive lejekontrakten, hvis situationen tilsiger det, kan du overveje en midlertidig flytning. De fleste stater har bestemmelser om at inddrive omkostningerne ved den midlertidige flytning fra udlejeren, efter at problemet er løst.
Den sidste mulighed – gå til retten
Der kan være to muligheder, afhængigt af hvor du bor og omfanget af dit krav. Du bør undersøge begge muligheder, før du træffer en beslutning om at sagsøge din udlejer på grund af et reparationsproblem.
Domstol for småkrav
De fleste stater og lokale jurisdiktioner har en form for domstol for små krav. Disse er lovlige værneting med nogle begrænsninger. Typisk er størrelsen af det krav, du kan rejse mod din udlejer, begrænset til et par tusinde dollars. I de fleste domstole for småsager repræsenterer du dig selv.
Domstole for små krav kan være hurtigere og mindre udvide andre typer domstole. Du behøver ikke at ansætte en advokat, og papirarbejdet er typisk mindre. I de fleste tilfælde er der ikke en jury. Dommeren vil behandle din sag og træffe en afgørelse. Konklusionerne fra domstole for småsager har al autoritet hos enhver domstol.
Lej en advokat
Hvis størrelsen af dit krav berettiger, eller hvis statens lovgivning kræver det, er din eneste anden mulighed at hyre en advokat og gå til retten. Vær forberedt på en tidskrævende og dyr proces. I mange tilfælde vil omkostningerne ved at føre din sag overstige de faktiske skader, du kan modtage. I alle tilfælde mener vi, at dette bør være en sidste udvej.
Men hvis du får medhold i din sag, bør du opnå nogle beskyttelse mod gengældelse eller repressalier fra udlejeren, såsom:
- For høje huslejestigninger
- Beskyttelse mod udsættelse
- Fornyelsesbeskyttelse
Hvis du taber, får du generelt nogle af disse beskyttelser, men du skal muligvis også betale de fulde sagsomkostninger ved at anlægge sagen, udover at du ikke får dit krav.
Håndtering af en udlejer, der ikke vil rette en lækage
Hvordan du forholder dig til at håndtere en udlejer, der ikke vil rette en lækage, afhænger på mange måder af lækagens alvor og de skader, du har lidt. Hvis lækagen er lille og ikke forårsager skade på din ejendom, bør dine handlinger sandsynligvis afspejle situationens alvor.
På den anden side, hvis loftet er faldet ind i dit køkken, og vandet løbende løber, er mere drastiske og øjeblikkelige handlinger nødvendige. Dit svar bør være tempereret med størrelsen af problemet.
