Selvom alle lejere håber, at deres lejeaftaler forløber uden problemer, er det ikke sådan, tingene går i alle tilfælde. Det er uheldigt, men nogle gange kan en udlejer ende med at krydse vigtige grænser med deres lejere. Og når en grænse overskrides, skal en lejer vide, hvordan man stiller sin udlejer til ansvar for overtrædelsen.
Hvis din udlejer tvinger dig til at leve under forfærdelige forhold, kan du rapportere dem til US Department of House and Urban Development, også kendt som HUD. Hvis din udlejer har overtrådt loven, kan de få bøder eller udelukket fra at drive forretning. For at rapportere en dårlig udlejer skal du kontakte klagelinjen for flerfamiliehuse på gratis (800) 685-8470.
Hvilke rettigheder har jeg som lejer?
Udlejere ved ofte ikke, hvor deres rettigheder som ejendomsejere slutter, og hvor deres lejers rettigheder begynder. For at sikre, at de overholder alle relevante love og regler, skal en udlejer være bekendt med følgende:
- Lov om fair boliger
- Retten til stille nydelse
- Beboelighedskendelsen
Hvad er Fair Housing Act?
Det Lov om retfærdig bolig er på plads for at beskytte både købere og lejere mod boligrelateret diskrimination. I henhold til denne lov, der er syv beskyttede klasser : køn, religion, farve, race, national oprindelse, handicap og familiær status. Hvis du er en del af en af disse beskyttede klasser, kan en udlejer ikke nægte at udleje til dig på grund af en sådan, og de kan heller ikke etablere særskilte kvalifikationer, der udelukkende er baseret på din klassificering.
Hvad er retten til stille nydelse?
Under Ret til stille nydelse (RQE) , besidder en lejer ret til at bo i en lejebolig uden forstyrrelser. Det betyder, at en udlejer ikke kan forsøge at gøre krav på en lejet ejendom, mens en lejer bor på deres. En lejer har også ret til fred og ro i henhold til RQE.
Hvad er en garanti for beboelighed?
I henhold til denne pagt skal en udlejer sørge for en beboelig lejeenhed. Garantier for beboelighed varierer fra stat til stat, men i de fleste stater skal en udlejer sørge for varmt vand, VVS, røgdetektorer, elektricitet, drikkevand og varme. Desuden skal de sikre, at deres ejendom overholder alle lokale byggeregler, og ejendommen skal også være fri for skadedyr.
Hvis din enhed er i en ubeboelig stand, bør du advare din udlejer og give dem mulighed for at rette aktuelle problemer. I de fleste tilfælde har en udlejer 30 dage efter at være blevet opmærksom på aktuelle problemer til at løse dem, selvom nogle problemer kan give en udlejer mere tid til at reagere.
Hvad en udlejer ikke kan gøre (og almindelige grunde til at rapportere en udlejer)
1. Deaktivering af hjælpeprogrammer
En måde, hvorpå udlejere kan krydse grænsen, er ved at slukke for forsyningsselskaberne i et forsøg på at gøre en ejendom 'ubeboelig'. Dette gøres ofte som en sidste indsats for at tvinge en lejer ud af et hjem, men i mange tilfælde udlejer behøver ikke ret at gøre det.
Hvis en udlejer slukker for forsyningsselskaberne, selv efter regninger har været, er situationen endnu værre.
2. Ændring af kontraktvilkår uden samtykke eller aftale
Der er mange gange, hvor udlejere forsøger at ændre 'aftalen', når en lejer har boet et sted i et stykke tid. Hvis du blev tilbudt adgang til en swimmingpool, vaskerum eller nogen af de andre almindelige faciliteter, da du underskrev din lejeaftale, bør du beholde disse rettigheder.
3. Fjernelse af lejers ejendele
Hvis du nogensinde er kommet hjem for at se alle dine verdslige ejendele stablet op på fortovet foran dit hjem, forstår du smerten. Der er få ting mere stressende end pludselig at stå uden et sted at ligge hovedet om natten.
En udlejer kan kun fjerne en lejers ejendele, hvis der har været behørigt varslet, og hvis en formel fraflytning har fundet sted. Selv når en udlejer har gjort alt, hvad der kræves af dem, har de stadig brug for en sherif af politibetjent med dem, når de fjerner dine ejendele.
Hvis en udlejer ikke følger de passende skridt, er det muligt at tage juridiske skridt mod dem.
4. Sikkerhedsdepositum
At tilbageholde dit depositum uden nogen forklarende årsag er en anden form for chikane fra udlejer. I de fleste lejekontrakter er typen og størrelsen af skader, der udgør et tab af et depositum, klart fastlagt. Hvis den ikke er det, overlader kontrakten for meget til fortolkningen.
Udlejeren bør være i stand til at fortælle dig præcis, hvorfor noget af depositummet opbevares. Uden den nødvendige gennemsigtighed er der ingen måde at sige, om udlejeren bare stjæler dine penge.
Hvis du har mistanke om, at din udlejer tilbageholder dit depositum af grund, der er bedre end blot at beholde pengene, er det tid til at ringe til din advokat.
5. Forsømmelse af reparationer
Nogle gange ignorerer udlejere anmodninger om at foretage reparationer af en ejendom. Dette kan blive ret problematisk, især når de nødvendige reparationer er udlejers ansvar. Det er lige meget, hvad årsagerne er. Når en udlejer forsømmer de nødvendige reparationer, kan det være en grund til, at du får ham eller hende i problemer.
Udlejere, der halter bagud med deres vedligeholdelsespligter, gør det måske for at få deres lejere til at gå, eller måske er de simpelthen ligeglade med, at problemerne eksisterer i første omgang. Under alle omstændigheder er der mange love, der beskytter lejerens rettigheder, og uagtsom adfærd fra udlejerens side er ikke tilladt.
6. Uanmeldt (ulovlig) indrejse
En anden ting, som din udlejer kan gøre for at komme i problemer, er at komme ind i dit lejede hjem uden at give dig besked, før de får adgang.
Uanset om udlejer går ind i ejendommen for at udføre reparationer eller dine ting, er der en veletableret proces, der skal følges. En del af den proces er at informere lejeren om, at de vil komme ind.
7. Forhøjelse af huslejen
Mens udlejere nogle gange kan hæve huslejen, er der regler, der styrer, hvordan dette kan gøres. Først står der i lejeaftalen, hvad lejebeløbet er, og hvor meget det kan stige over tid.
Hvis kontrakten ikke dækker trinvise prisstigninger for en lejebolig, kan lejen ikke ændres uden at omformulere kontrakten og få nye underskrifter. Udlejeren har også forbud mod vilkårligt at hæve huslejen baseret på faktorer som naboudlejningspriser, luner eller inflation.
8. Gebyrer og tillæg
Ligesom med at hæve huslejen, kan det ofte give problemer for udlejer at tilføje gebyrer og tillæg til en lejeaftale. Eventuelle yderligere gebyrer og tillæg, der lægges til lejen, bør være gennemsigtige.
Det betyder, at udlejeren skal informere dig om eventuelle gebyrer og også være parat til at fremlægge bevis for, at disse betalinger gik til det sted, de var beregnet til.
9. Accepterer ikke lejebetalinger
En anden almindelig taktik, som mange udlejere bruger til at få lejere ud af lejeboliger, er at stoppe med at acceptere lejebetalinger. Ikke alene giver denne adfærd mange problemer for lejerne, men den kan faktisk give flere problemer for udlejeren.
Hvis udlejer for eksempel holder op med at modtage betalinger, inden lejemålet er udløbet, har lejer ret til at blive i boligen, indtil lejemålet er ophørt. I nogle stater, selv efter lejekontrakten er færdig, har lejere stadig ret til at fortsætte med at betale deres husleje, i det mindste i et par måneder.
Når udlejere holder op med at acceptere lejechecks fra deres lejere, risikerer de at gå måneder uden at modtage leje overhovedet.
10. Tvangsudsættelse
Mens lovene vedrørende tvangsudsættelse er forskellige fra sted til sted, er det næsten aldrig tilladt at tvinge en udsættelse. Din udlejer har ikke ret til at skubbe dig ud af dit hjem uden at gennemgå de relevante processer.
For det første bør udlejeren underrette lejeren om forestående juridiske skridt. Derefter skal udlejeren gennem retssystemet for at få den juridiske fraflytningsmeddelelse. Selv efter at alt dette er gennemført, kan udlejer stadig ikke tvinge lejeren ud på gaden.
Lejer vil få besked om, at fraflytningssagen er afsluttet, og der gives en frist for fraflytning af lokalerne. På den sidste dag kan udlejer fjerne lejerens ejendele med en retshåndhæver der for at observere.
11. Fiktive udsættelser
Ligesom med tvangsudsættelser kan udlejere, der serverer udsættelser, der ikke er reelle, komme i en masse problemer. Selvom det ikke er så almindeligt som mange af de andre problemer på denne liste, er udlejere, der serverer fiktive fraflytningsmeddelelser, ikke uhørt.
Hvis du bliver smidt ud, skal udlejer give dig besked via de rette kanaler. En af disse kanaliserer en hensigtsmeddelelse, og en anden er selve fraflytningsmeddelelsen fra domstolene. Da fraflytningsmeddelelser kommer med sagsnumre, er det ikke svært at bekræfte lovligheden og ægtheden af en fraflytningsmeddelelse.
Når du er i tvivl, så tjek altid.
12. Udskiftning af låse
På samme måde som tvangsfraflytninger og fraflytningsmeddelelser, der ikke er reelle, har udlejere også været kendt for at skifte låse på en lejlighed for at holde lejere ude.
Udlejere må ikke gøre dette, især når en lejers ejendele stadig er inde i lejligheden. Som i andre tilfælde, der ligner dette, skal udlejere give ordentlig meddelelse og papirarbejde opnået gennem juridiske veje, før der træffes foranstaltninger så drastiske som at skifte låse.
13. Opkøb
I nogle områder, hvor der er stor efterspørgsel på lejeboliger, og hvor priserne for lejemål stiger hurtigt, er det noget almindeligt, at udlejere forsøger at købe lejeren ud.
I bund og grund betyder det, at udlejer tilbyder penge til lejeren for at få dem til at bakke ud af en lejeaftale. Når det lykkes, tjener udlejere flere penge fra fremtidige lejere end det dollarbeløb, som de betaler i frikøbspenge.
Mens nogle lejere kan have det fint med at tage et frikøb og komme videre, er der mange, der tror, at der ikke er noget valg. Udlejere kan få deres tilbud til at virke mere som obligatoriske ændringer af en aftale. Lejere føler sig ofte tvunget til at indgå en aftale.
Vildledning af en lejer til at opnå et ønsket mål af denne art er ulovligt i de fleste situationer.
14. Truende adfærd
En anden form for chikane, som nogle lejere oplever, er truende adfærd fra deres udlejer. Uanset om denne adfærd kommer i form af psykologisk mobning eller erklæringer om, at udlejer kan tage en form for negativ handling mod dig, er truende adfærd aldrig en del af lejeaftalen.
En udlejer må under ingen omstændigheder bruge magt til at påtvinge en lejer deres testamente. Der er et komplekst system af love, der beskytter både udlejer og lejer. Når en af parterne har brug for assistance, bør problemer løses gennem normale kanaler. Alt andet kan betyde problemer.
15. Seksuel chikane
Som på mange andre områder af livet kan seksuel chikane rejse sit grimme hoved i lejesituationer. Seksuel chikane kan antage mange former og kan variere i alvor. Uanset typen, må en udlejer dog aldrig overskride en lejer.
Seksuel chikane er en alvorlig lovovertrædelse og kan føre til store problemer for udlejer. Hvis du føler, at din udlejer chikanerer dig seksuelt, bør din første handling være at rejse tiltale og indgive en formel klage. I tilfælde, hvor tingene er svære at bevise, kan en samling af dokumenterede klager hjælpe med at beskytte dig.
16. Servicedyr
Nogle udlejere har været kendt for at få et anfald, når de finder ud af, at en af deres lejere har en hund i et hjem, der ikke tillader kæledyr. Det er forståeligt nok også. Når alt kommer til alt, har udlejeren sandsynligvis indført reglen om forbud mod kæledyr af årsager, der er vigtige for dem.
Ved servicedyr skal udlejer dog være mere imødekommende. Enhver, der bruger en servicehund, ved, at der er gjort undtagelser for deres dyrehjælpere, og udlejere har ingen ret til at bestride det faktum.
I mange tilfælde kender udlejere simpelthen ikke forskellen på servicedyr og kæledyr. Hvis du mener, at det er tilfældet i netop din situation, kan det være en god idé at tage en diskussion med din udlejer om problemerne, før du tager skridt til at få ham eller hende i problemer.
Skal du anmelde din udlejer?
Rapportering til HUD
Hvis en udlejer har begået en eller flere af de ovenfor beskrevne overtrædelser, er det ikke det eneste, du skal gøre at søge erstatning gennem retssystemet. Hvis din udlejer samarbejder med U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) , skal der indgives en rapport til denne afdeling. En udlejer, der overtræder loven, mens han økonomisk beriger sig selv med skatteyderfinansierede tilskud, vil sandsynligvis blive idømt en bøde og udelukket fra at indgå partnerskab med den føderale regering.
Rapportering på websteder for udlejeranmeldelser
Du bør også bruge websteder med udlejers anmeldelser til at dele din oplevelse, da det kan redde andre fra at gå igennem den situation, du gjorde. Sites som Bedøm MyLandlord har tusindvis af detaljerede udlejer anmeldelser, og Openigloo sporer udlejer krænkelser, ejendom væggelus historie osv. ud over at give ægte anmeldelser.
Bor du i et lejekontrolleret område?
I nogle dele af landet regulerer lejekontrolloven, hvor meget en udlejer kan opkræve for at udleje en enhed. Også lejekontrollove regulerer, hvordan udsættelser formodes at blive håndteret.
Lejekontrollove er på plads for at gøre leje mere overkommeligt for enkeltpersoner. Men da huslejen er kunstigt lav, har udlejere en tendens til at være umotiverede, når det kommer til at lave reparationer og udføre vedligeholdelse, eller det kan være, at de heller ikke har råd til det.
Hvis du skulle komme i en sådan situation, vil du sandsynligvis lede efter en måde at få din udlejer i problemer. Men i et huslejekontrolleret område kan du desværre kun vente, indtil din lejekontrakt er udløbet.
Din udlejer vil ikke være i stand til at smide dig ud, hvis du anmelder dem på en eller anden måde. For at overholde lejekontrollovene, bliver din udlejer nødt til at tilbyde en lejekontrakt, uanset hvad du gjorde som et forsøg på at holde dem ansvarlige.
Indgivelse af småkravssag mod din udlejer
For at sagsøge din udlejer for nogen af ovenstående overtrædelser, skal du anlægge en retssag ved en domstol for små krav. Men før du anlægger en retssag, skal du være sikker på, at du sagsøger den rigtige person eller enhed.
Sagsøge en privat udlejer vs. sagsøge et ejendomsadministrationsselskab
Er din udlejer privat? Hvis det er tilfældet, vil du sagsøge dem direkte. Hvis du handler med en ejendomsadministrator, der arbejder på vegne af et ejendomsadministrationsselskab, kan ejendomsadministrationsselskabet også være ansvarlig for skader forvoldt af ejendomsadministratoren.
Hvis du vil sagsøge din udlejer, kan det vise sig at være umagen værd at hyre en advokat. For det første vil en dygtig og erfaren advokat være i stand til at afgøre, hvor ansvaret højst sandsynligt ligger fra begyndelsen.
Sådan fungerer processen
Når en retssag er indgivet til domstol for små krav, vil udlejeren blive underrettet om, at de er blevet sagsøgt, og de vil have en vis tid til at reagere på retssagen. Mængden af tid, der gives, varierer fra stat til stat. I de fleste stater er det 30 dage.
Husk, at du ikke kan forkynde din egen retssag. Her er et andet tilfælde, hvor det ville være en fordel at have en advokat ved din side. Eller du kan hyre en betroet ven eller en lokal sherif til at forkynde retssagen for dig.
Er det værd at sagsøge en udlejer?
Der er nogle ting, du skal overveje, inden du anlægger en retssag. For eksempel kan du tabe retssagen, hvilket betyder, at du ville have gennemgået alle besværet og betalt en masse penge for ingenting. Udlejeren eller ejendomsadministrationsfirmaet kan også modsætte sig, i hvilket tilfælde du bliver nødt til at kompensere dem for en række ting, hvis du tabte.
Der er selvfølgelig omstændigheder, hvor det er helt nødvendigt at anlægge en retssag, som når en udlejers hensynsløshed eller uagtsomhed resulterer i alvorlig skade. Men i et tilfælde, hvor en udlejer blot tilbageholder et depositum på 100 USD, er det nok bedst at holde sig ude af retten for små krav, acceptere tabet, advare andre om din oplevelse og komme videre.
